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物業糾紛原因多樣業主企業均須守法

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稿件來源:法制日報 法制日報記者 韓宇 法制日報通訊員 曹佳 孫卓

物業服務已成為城市生活不可或缺的一部分,隨之而來的是物業糾紛也在日益增多。業主與物業公司的糾紛往往是雙向的,有的是物業公司店大欺客”,違反相關法規侵害業主合法權益,需要通過司法途徑糾正其違法行為;有的是業主為了一己私利與物業公司對立,最終還是繞不過法院的裁決?!斗ㄖ迫氈ā芳欽哐∪?span lang="EN-US">4起物業糾紛案例,提醒廣大小區業主,在依法享受物業公司提供服務的同時,也要遵守物業的相關法規和約定,這樣才能最大限度地?;ず米隕淼暮戲ㄈㄒ?。物業公司也應盡職盡責,做好服務和管理,為業主創造舒適、安全的居住環境。

你不交費我不給卡

鬧上法庭各明其責

2011年開始,遼寧省沈陽市市民李東發現他在2009年購買的房屋出現北窗墻壁滲水、北陽臺嗆水情況,多次聯系所在小區的物業公司維修無果。2015,物業公司找李東交納物業費,并稱會幫著維修房屋。但在李東繳納了之前應交的物業費后,物業公司卻以種種理由推托。于是李東從此拒繳物業費。

20185,李東到物業公司購買電梯卡被拒,理由是要先交物業費否則別想上樓。因為沒有電梯卡,20187月開始,家住11樓的李東和年逾84歲患有老年癡呆癥的母親無法正常上樓,只能在外租房居住。李東一氣之下將該物業公司告到法院,要求該物業公司維修被損房屋,并賠償租用房屋款3000,損失費2000,免交所欠的物業費。而該物業公司反訴李東,要求李東繳納201511日至201891日物業費3415元。一審后,李東不服上訴至沈陽中院。

沈陽中院審理認為,李東訴爭房屋雖存在漏水問題,但物業公司僅為提供物業服務的企業,其本身對李東購買的訴爭房屋質量問題不存在瑕疵擔保責任,故對李東要求該物業公司履行維修責任的訴訟請求,法院不予支持。根據《沈陽市物業管理條例》物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準的規定,物業公司不得以李東拖欠物業費為由而拒不為李東電梯卡充值導致其無法正常使用電梯,故李東自20187月不能使用電梯之日起的物業服務費應予免除。

沈陽中院裁定,駁回李東的訴訟請求,免除李東201871日至91日的物業費,李東需給付201511日至2018630日物業費3260元。

審理此案的二審法官表示,門禁卡、電梯卡的用途本應是維護小區秩序,保障業主人身財產安全,卻變成了物業公司要求業主繳納物業費的工具。此案明確了物業公司不得因業主未繳納物業費而拒絕為業主辦理電梯卡。

監控損壞住戶丟車

安保有失理當賠償

201836,沈陽市民文華祥將電動摩托車停放于自家樓下。次日早650分左右,文華祥發現電動摩托車丟失并報警。民警到文華祥家所在小區的物業公司處調取監控錄像,因監控設備損壞,無法確定盜竊嫌疑人案件至今未破。文華祥便將自家所在小區的物業公司告上法庭,要求賠償丟失電動摩托車的損失。

此案進入二審后,沈陽中院審理后認為,物業公司有義務為文華祥提供安全保障服務,保障其人身、財產安全不受損害。而該物業公司未能保證視頻監控有效使用,未能向公安部門提供監控錄像和破案線索,亦未能提供證據證明其完全履行了小區實行封閉管理,設立安防人員24小時值班制度,協助公安部門維護本物業區域的公共秩序,預防火警、交通、治安事件的發生的安全防范義務,故該物業公司違反安全保障義務,應承擔相應的賠償責任。

最終,沈陽中院二審判決,物業公司賠償文華祥電動摩托車價格4200元的30%1260元。

審理此案的法官稱,業主的人身財產安全保障是物業服務的一項重要義務,物業公司應當盡必要的安保和注意義務,在園區內發生盜竊等治安案件時應當協助業主到行政管理部門報告,提供破案線索和證據。

物業公司雖未續簽

服務未斷理應繳費

2014319,沈陽某小區業委會與沈陽某物業公司簽訂《物業服務合同》,約定由該物業公司為小區提供物業服務,201411日至20151231日止。合同到期后,雙方未續簽合同,但該物業公司一直提供物業服務。

由于該小區業委會與物業公司就續簽《物業服務合同》事宜未達成一致,201763,小區業委會組織召開臨時業主大會。2017724,經戶數和專用面積雙過半業主同意,形成決議:同意該物業公司繼續為該小區服務。從201811日開始實施物業服務費標準為住宅1.5//平方米。

此后,小區業主徐輝以業主委員會未與該物業公司簽訂《物業服務合同》為由,拒絕交納物業服務費。物業公司訴至沈陽市沈河區法院,要求徐輝支付相應物業服務費。

法院審理后認為,物業公司雖未續簽物業服務合同,但一直提供物業服務,履行了小區物業代管職能。小區業主大會臨時會議的表決效力及于小區全體業主,對小區業主具有約束力。徐輝作為小區業主,應履行交納物業費的義務。最終,法院判決徐輝支付物業服務費2663元。

審理此案的法官表示,物業服務合同終止后,業主大會或業主委員會尚未成立或者未能及時選聘新的物業服務企業,業主委員會亦未明確要求物業服務企業拒絕退出、移交的,物業服務企業為了維護業主的公共利益繼續提供服務的,應當認定物業服務企業與業主之間形成事實物業服務關系,業主不能以未簽訂物業服務合同為由拒絕繳納物業費。

陽光房改搭土建房

拆除違建恢復原樣

王磊是沈陽某小區的業主,入住當日,他與小區所在的物業公司簽訂了《沈陽某小區物業前期服務協議》《物業裝飾裝修管理服務協議》《沈陽某小區物業裝飾裝修承諾書》。約定王磊裝修向該物業公司辦理申報登記手續,并按照約定內容裝飾裝修。

2018819,王磊向物業公司提交了《單項工程施工申報表》,申報內容為封閉二樓半、三樓露臺,作玻璃陽光房”,并簽署了《搭建陽光房承諾書》,承諾按照《沈陽某小區搭建陽光房指引》施工,搭建陽光房。但王磊裝修時并沒有按照申報內容搭建陽光房,而是在露臺上建起了土建房。物業公司發現后,立即制止王磊并下達《告知書》及《整改通知書》,要求王磊立即停止施工并拆除違建物恢復原樣,但是王磊并未停止施工。無奈,物業公司將王磊起訴至沈陽市于洪區法院,要求王磊立即停止施工,拆除違建物,恢復原狀。

法院經審理認為,王磊與該物業公司約定按照《沈陽某小區搭建陽光房指引》規定搭建陽光房,其應該按照合同約定履行義務。現王磊搭建不符合合同約定,且未取得相關行政機關的許可的土建房,物業公司請求王磊停止施工、拆除搭建、恢復原狀,法院予以支持。

最終,法院判決王磊立即停止施工,并于判決發生法律效力之日起30日內將其房屋露臺上的搭建拆除、恢復原狀。王磊不服,上訴至沈陽中院。沈陽中院二審駁回上訴,維持原判。

審理此案的法官表示:長期以來,個別業主私搭亂建,侵占綠地公共道路等情況在許多園區內存在,既影響了園區形象,破壞環境,又損害了其他業主的利益,物業公司往往以自己沒有執法權為由拒絕管理或不敢管理,此判例明確了物業公司有權管理制止業主的違法行為,且具備訴訟主體資格,追究違法業主的侵權責任。

(文中涉案當事人均為化名)  

物業管理條例相關規定

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

業主大會和業委會指導規則相關規定

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋相關規定

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承?;指叢?、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

居民小區是人們生活居住的地方,其狀況如何不但關系到公眾的安全與幸福,而且關系到社會的平安與和諧。物業公司相當于小區的管家,是小區的業主們為了共同的利益而有償選聘。因此,物業公司的首要義務是依據法律規定和合同約定,盡心盡職對小區做好服務與管理,在環境衛生、安全保障和公共維修等方面獲得小區業主們的普遍認可和滿意,以換取自己的應得報酬,實現互利共贏。

同時,小區的業主們同樣應當受到依法簽訂的合同的約束。依法、按時繳納物業費是業主的首要義務,也是物業公司生存發展的前提。當前,一些小區的業主們毫無理由的、或者依據站不住腳的理由長期拖欠物業費,損害了企業和其他業主的利益。

無論是物業公司還是小區業主,都應當增強法治思維能力,養成遇事找法、經營依法、化解矛盾靠法的習慣,遵守合同約定和道德規范。居民委員會也應當發揮基層群眾自治組織的作用,對居民小區的服務與管理進行經常性監督檢查,積極排查化解矛盾糾紛,使居民小區成為社會和諧的牢固基礎。